Günstige Zinsen und Kredite machen es möglich: Den Kauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses. Wer es sich leisten kann, steht schnell vor der Frage: Mieten, bauen oder kaufen?

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Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln und die Accentro Real Estate AG aus Berlin haben sich mit der Frage beschäftigt, wie lohnenswert diese Optionen sind. Das Ergebnis: In Schleswig-Holstein lohnt es sich immer, eine Immobilie zu kaufen statt sie zu mieten oder zu bauen. „Wohnungsbesitzer haben am Ende des Monats immer mehr Geld als es bei Mietern der Fall ist“, sagt Lars Schriewer, Vorsitzender bei Accentro.

Zwischen sehr teuer und sehr günstig

Die Forscher haben herausgefunden, dass die Selbstnutzungskosten, also Kosten, die eine Immobilie verursacht, wenn man sie selbst bewohnt und sie einem gehört, in Nordfriesland am höchsten sind. Im Schnitt benötigen Eigentümer hier 5,08 Euro pro Quadratmeter und Monat, um Instandhaltungen und Abschreibungen zu finanzieren.

Dass gerade Nordfriesland die Liste anführt, dürfte am „Sylt-Effekt“ liegen. Da die Kosten auf der Insel besonders hoch sind, gerade im Vergleich zum Rest des Kreises, müssen die Daten für Nordfriesland immer differenziert betrachtet werden.

Deutliche Unterschiede

Am wenigsten Geld brauchen Hausbesitzer im Kreis Schleswig-Flensburg. Hier werden 2,81 Euro pro Quadratmeter und Monat fällig. Die restlichen Kreise und kreisfreien Städte pendeln sich zwischen 2,84 (Flensburg) und 3,96 Euro (Kreis Stormarn) ein.

Im Bundesschnitt müssen Hausbesitzer laut IW und Accentro 4,32 Euro aufbringen. Mit Ausnahme des Kreises Nordfriesland ist der Kauf und der Unterhalt einer Immobilie in Schleswig-Holstein also erschwinglicher als im Rest der Republik. Besonders der Blick nach Hamburg zeigt die Unterschiede. Hier werden 8,41 Euro pro Monat und Quadratmeter selbstgenutzem Wohnraum fällig.

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„Angesichts der weiterhin hohen Immobilienpreise und der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge“, erläutert Lars Schriewer.

Vorteile gegenüber der Miete

Die Forscher haben neben den Kosten für die Selbstnutzer auch die Vorteile für sie berechnet. So sei der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland im bundesweiten Durchschnitt 56 Prozent günstiger, als diese zu mieten. Dabei spielt auch eine etwaige höhere Anfangsinvestition durch einen Hauskauf keine Rolle, da die Forscher sämtliche Kosten, die bei einem Kauf anfallen, einer Nettokaltmiete für ein vergleichbares Objekt gegenüberstellen.

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Der Unterschied ist nur: Wer zur Miete wohnt, kann den Mietvertrag kündigen und sich eine neue Wohnung suchen. Ein Hausbesitzer muss die aufgenommenen Kredite in jedem Fall über Jahre abzahlen.

Nur in zwei Kreisen im Norden liegen die Vorteile laut der Forscher unter dem Bundesschnitt. In Nordfriesland (37,2 Prozent) und Dithmarschen (50,8 Prozent). In Nordfriesland müssen Eigentümer 5,08 Euro pro Quadratmeter zahlen. Eine Miete läge demnach bei 6,97 Euro pro Quadratmeter

Vorteile in Lübeck

Den größten Vorteil haben Hauskäufer in Lübeck. Besitzer müssen hier mit 3,51 Euro pro Quadratmeter rechnen. Eine Miete würde mit 5,86 Euro zu Buche schlagen. „Die Corona-Pandemie hatte keine dämpfende Wirkung auf die Wohnimmobilienpreise. Die pessimistischen Szenarien mit Preisrückgängen von 20 Prozent haben sich nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Wohneigentum hat durch Corona zusätzliche Wertschätzung erfahren“, kommentiert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW.

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Deshalb sei es auch nicht verwunderlich, dass es sich deutlich mehr lohne, eine Immobilie zu kaufen, als diese zu mieten. Ein Grund ist für den Forscher, dass viele Menschen während der Pandemie viel Zeit in den eignen vier Wänden verbrachten. So habe sich die Wertschätzung für ein schönes Zuhause deutlich erhöht.

Herausforderungen beim Hausbau

Bauherren müssen immer tiefer in die Tasche greifen. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen sei im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Hinzu kommen steigende Baupreise. Sie lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im August um 12,6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats.

Ein stärkerer Anstieg wurde nach Angaben der Wiesbadener Behörde zuletzt im November 1970 mit 13,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gemessen. Dass der Anstieg derart stark ausfiel, hat auch etwas mit der Rücknahme der temporären Mehrwertsteuersenkung zu tun. Ohne diesen Effekt wären die Baupreise dem Bundesamt zufolge rein rechnerisch um 9,7 Prozent gestiegen.

Teure Materialien

Aber auch Baumaterialien werden teurer. Bauholz etwa war nach Angaben der Statistiker wegen der erhöhten Nachfrage im In- und Ausland im August dieses Jahres 46,5 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. „Es gibt Projektentwickler, die Probleme haben, weil sie vor einiger Zeit zu Festpreisen verkauft haben und jetzt feststellen, dass die Kosten aus dem Ruder laufen“, sagt Voigtländer.

Weitere Belastungen seien Fachkräftemangel im Handwerk sowie teure Baugrundstücke. „Durch die steigenden Baupreise, die historisch hoch sind, wird eine Bestandsimmobilie wesentlich interessanter für die Bevölkerung als ein Neubau“, so Accentro-Chef Schriewer.

Die Datenquellen und die Forderung

Die Forscher haben unter anderem Daten von „vdpResearch“ genutzt. Diese Daten beinhalten Erstverkaufspreise beziehungsweise Wiederverkaufspreise von durchgehend sanierten Altbauwohnungen in guter Lage und Ausstattung sowie Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen.

Hinzugezogen wurden zudem Erhebungen der Finanzämter und der deutschen Bundesbank. Auch eingerechnet wurde die Höhe der Erwerbsnebenkosten. Diese variiert zwischen den Bundesländern. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent, in Sachsen und Bayern, und 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein.

Politik soll helfen

Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.

Aus ihrer Erhebung ziehen die Forscher folgenden Schluss: „Wir wiederholen unseren Appell, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik unterstützt werden sollte. Es gibt zahlreiche Beispiele aus europäischen Ländern, die Erwerbe von Wohneigentum zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer entlasten.

Da das notwendige Eigenkapital die häufigste Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen und eine Reform der Grunderwerbsteuer den Zugang von Haushalten mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zu Wohneigentum verbessern“, sagt Voigtländer.

„Vor allem sollten Käufer mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten entlastet werden. Sie stellen häufig den Grund für die wachsenden Anforderungen an das Eigenkapital dar. Dort hat der Staat die größten Handlungsmöglichkeiten, etwa über Freibeträge oder einen Erlass der Grunderwerbsteuer“, ergänzt Schriewer.